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살면서 내 소유의 집에서만 산다면 얼마나 좋을까요?
하지만 그게 쉽지만은 않습니다
전세나 월세를 이용하여 남의 집을 이용해야 하는데, 이럴 때 집주인이 아무런 대출이 없이 깔끔한 상태로 임대를 준다면 너무 좋겠지만 그러면 보증금 및 차임이 좀 높겠죠
어쩔 수 없이 낮은 보증금 적은 차임을 선택할 수밖에 없을 때 우리는 보증금을 잃어버릴 위험에 놓이게 됩니다.
왜냐하면 , 임대인은 분명히 대출이 있을 것이고, 우리는 그 대출(근저당) 보다 경매 시 배당순서가 뒤로 밀리기 때문입니다.
이럴 때 최우선변제금과 우선변제금만 충분히 알더라도 보증금 지키는데 큰 도움이 될 것입니다.
최우선변제권과 우선변제권의 정확한 차이 정리
전세, 월세를 살면서 가장 걱정되는 것은 ‘보증금을 온전히 돌려받을 수 있을까?’ 하는 점입니다.
특히 집주인이 채무불이행으로 경매나 공매에 들어간다면, 세입자는 순식간에 보증금 손해를 볼 수 있습니다.
이런 상황에서 세입자를 보호하기 위해 존재하는 제도가 바로
👉 **‘우선변제권’**과 **‘최우선변제권’**입니다.
두 개념은 비슷해 보이지만 적용 대상과 보호 범위에 큰 차이가 있으므로 정확하게 구분해두어야 합니다.
🔹 1. 계념 정리
구분계념
| 최우선변제권 | 임차인이 전입신고, 실제 거주 요건을 충족하면, 일정 금액 이하의 소액임차인이 모든 채권자에 우선하여 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리 |
| 우선변제권 | 임차인이 전입신고, 실제 거주 요건을 충족하고 , 확정일자를 받으면, 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리 |
최우선변제 우선변제 이런 계념은 불행하게도 내가 사는 집이 경매진행이 되었을때, 필요한 계념 입니다.
하지만 이런 최악의 상황을 미리 예상하고 있지 않는 다면, 내 돈을 지키는 기본 습관을 놓치는 것 이겠죠!
필자가 최우선변제권을 앞서 언급한 이유가 있습니다.
하지만 이런 최악의 상황을 미리 예상하고 있지 않는 다면, 내 돈을 지키는 기본 습관을 놓치는 것 이겠죠!
필자가 최우선변제권을 앞서 언급한 이유가 있습니다.
최우선변제권에는 대항력이라는 의미가 숨어 있기 때문입니다.
대항력[즉 돈 안주면 난 못나가!]은 전입신고한 다음날 세벽00시가 지나가 생기는 능력이고, 우선변제권의 필수 요소인 확정일자는 받는 즉시 효력이 생깁니다.
오늘은 최우선변제권과 우선변제권의 글이니, 대항력관련글은 다음글에 다루어 보겠습니다.
대항력[즉 돈 안주면 난 못나가!]은 전입신고한 다음날 세벽00시가 지나가 생기는 능력이고, 우선변제권의 필수 요소인 확정일자는 받는 즉시 효력이 생깁니다.
오늘은 최우선변제권과 우선변제권의 글이니, 대항력관련글은 다음글에 다루어 보겠습니다.
🔹 2. 요건 비교
항목 우선변제권 최우선변제권
| 대상 | 모든 주택 임차인 | 소액임차인 (보증금이 일정 기준 이하인 임차인) |
| 요건 | ① 주택 인도 (실거주) ② 주민등록 전입신고 ③ 확정일자 |
우선변제권 요건 + ④ 보증금이 법령상 소액 기준 이하일 것 |
| 보장 범위 | 경매 또는 공매 절차에서, 후순위 채권자보다 우선하여 보증금 일부 또는 전액 변제 가능 | 경매·공매에서 가장 먼저, 일정 금액까지 보증금 무조건 보장 |
🔹 3. 법적 효과 비교
항목 우선변제권 최우선변제권
법적효과비교와 지역별 최고한도액등은 다음글에서 다루어 보겠습니다.
| 법적 지위 | 담보권이 없는 채권이지만 우선 순위 인정 | 소액임차인에 대한 특별한 우선권 부여 |
| 변제 순위 | 선순위 근저당권자보다 늦고, 후순위자보다는 앞섬 | 선순위 근저당권자보다도 앞서서 일정 금액 우선 지급 |
| 지역별 한도 | 한도 없음 (경매 금액에 따라 비율적 변제) | 예: 서울 기준 5,500만 원까지 보장 (2023년 기준-현제) |
법적효과비교와 지역별 최고한도액등은 다음글에서 다루어 보겠습니다.
🔹 4. 판례 예시로 이해하기
📌 대법원 2015.3.12. 선고 2013다 78792 판결 요지
사안 개요:
- A는 보증금 4,000만 원에 전세로 입주했고, 확정일자 및 전입신고를 완료하였음.
- 집주인이 은행에 근저당 설정 후, 경매에 넘어감.
- A는 소액임차인으로 최우선변제금 1,400만 원을 주장.
- 은행은 자기 근저당이 우선이라며 A의 권리를 부인.
판결 내용:
- 법원은 “A가 주택 인도, 주민등록 전입, 확정일자 모두 갖췄으며 보증금이 소액임차 기준 이하이므로 최우선변제권 인정”이라 판단.
- 은행 근저당권보다도 A의 1,400만 원이 먼저 변제되어야 함을 확정.
👉 의의: 최우선변제권은 일반 담보물권자(예: 근저당권자)보다도 우선하여 일정 금액을 보장받는다는 원칙을 재확인한 판례.
🔹 5. 핵심 정리 (요약)
항목 우선변제권 최우선변제권
| 적용 대상 | 모든 임차인 | 소액 임차인 (보증금 기준 이하) |
| 요건 | 인도 + 전입신고 + 확정일자 | 전입신고+ 주택인도+ 보증금 소액 기준 이하 |
| 우선 순위 | 후순위 채권자보다 우선 | 모든 채권자보다 최우선 |
| 사례 | 판례에서 근저당보다 앞선 최우선변제금 인정 |
✅ 참고: 2023년 기준부터 현재까지 소액임차인 기준 (변동 가능)
지역 보증금 기준최우선변제금
| 서울특별시 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만 원 까지 |
| 서울을 제외한 과밀억제권 세종특별자치시, 용인시 화성시 김포시 |
1억4,500만 원 이하 | 4,800만 원 까지 |
| 광역시,(과밀억제권역,군지역제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시,평택시 |
8,500만 원 이하 | 2,800만 원 까지 |
| 그밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 까지 |
다음 포스팅에서는 각각의 소재목별로 세부적으로 글을 작성하여 도움을 드리겠습니다.
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